不動産売却は人生の中でも大きなイベントの一つです。少しでもよい条件で売却するためには、お客さま自身がある程度、不動産売却の基礎知識を身に付けておくことが大切です。
不動産業者にすべてを任せてしまうと、後々「もっと高く売れると思ったのに…」「思っていた以上に費用がかかった…」といった後悔をしてしまう可能性があります。
とこのま不動産は「媒介契約を交わして物件を売ったらそれでおしまい」というスタンスではなく、取引を通じてお客さまに不動産に関する知識を身に付けていただくことをモットーとしています。
お客さまと本音で話し合い、心配ごとや疑問をすべてクリアにした上で売却のお手伝いをさせて頂きます。
不動産業者の選び方
まずはじめに重要なのが信頼できる不動産会社を選ぶことです。
「時間はかかってもいいからできるだけ高く売りたい」「現状のまま、とにかく早く現金化したい」などお客さまのご要望をしっかり聞き、それに沿った提案をしてくれる業者を選びましょう。
一般的には前者のご要望では仲介による売却、後者のご要望の場合、業者によっては買取を提案されることもあります。
仲介で不動産を売却する場合、不動産業者は買主と売主をつなぐ役割をし、その際の仲介手数料で利益を得ています。買取の場合、業者自身が買主となるため仲介手数料は発生しませんが、買い取った不動産のリフォームやリノベーションをして、買取価格より高く売却することで利益を得ています。
買取価格は仲介での市場価格の7割程度となります。リフォームやリノベーションには費用が掛かり、その後の宣伝費や人件費、また不動産取得税や登録免許税といった税金がかかることが理由です。
不動産売却は物件に関する知識はもちろん、法律や相続のことなど専門的な知識や経験が必要とされる取引です。売却の相談をされる際には、メリットもデメリットも、お客さまにわかりやすい言葉で丁寧に説明してくれる会社を選ぶとよいでしょう。
すべてを業者任せにせず、気になることは納得いくまで説明を求めるようにしましょう。
きちんと説明をしてくれないまま、媒介契約や売買契約を急がせるような業者は要注意です。
査定の流れ
どこの不動産業者でも、媒介契約を交わすことなく査定は無料で行ってくれます。
オンラインなどの無料一括査定などもありますが、一つの目安と考えるのがよいでしょう。土地や一戸建て住宅の場合は物件ごとの個別要因が大きいほか、実際に現地を見て調べた上でなければ価格を判断できない場合も多いため、不動産業者での個別査定をおすすめします。
査定の準備
以下の情報を整理し不動産業者に伝えると、スムーズに査定を進めることができます。
- 物件の所在地
- 物件の種類（更地、一戸建て、賃貸アパートなど）
- 物件の状況（居住中、空き家、賃貸中など）
- 物件の面積（土地の面積、建物の面積、マンションは専有面積）
- 物件の築年数（建物の場合）
- 物件の名義人
- 物件の売却理由
査定価格の提示
依頼された業者は、物件の状況や周囲の成約事例や市場価格など様々な要因に基づいて、査定価格を出します。これは「いま売りに出せばこのくらいで成約するであろう」といういわゆる予想価格です。この価格をもとに、売主様のご事情や希望を伺いながら決定するのが「売り出し価格」です。
査定の際には、買主様（購入希望者）に伝えなければならないマイナス要素もお話しください。それに対する業者の対応が、今後も親身に寄り添ってくれるかどうかの判断基準になります。後のトラブルを避けるためにも、本音でご相談されることをおススメします。
他社と比較し高い査定価格を出してくれたとしても、それは成約を保障する価格ではないことにご注意ください。その査定価格がどんな根拠に基づいたものであるか、きちんと説明してくれる不動産業者を選ぶとよいです。
媒介契約とは？どれを選んだらいいの？
仲介での売却を不動産業者に依頼する際には、売り主さまと業者の間で「媒介契約」を結びます。業者にどういった仲介を依頼したいのか、成立した場合の手数料はいくらなのかなどを取り決めた内容です。媒介契約の締結は宅地建物取引業法によって定められています。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、お客さまがいずれかを選ぶことができます。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 仲介の依頼 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社へ可 |
| 自分で見つけた 買主への売却 | 不可 違反時は違約金が発生 | 可 | 可 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 制限なし |
| 売却活動の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし(任意報告) |
| 指定流通機構 REINSへの登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 登録義務なし |
媒介契約のどれを選ぶかはお客さまが決められますが、不動産業者はどの契約形態であれ、物件を売却するため最善を尽くします。ところがお客さまを自社のみに留めておくため、専属専任や専任ばかりを推奨し一般媒介契約の特長を正しくお伝えしない業者が多いのも実情としてあります。
それぞれの契約の特徴をきちんと説明してくれる業者を選ぶとよいでしょう。
売却にかかる費用はどんなものがある？
こちらのページをご参照ください。
仲介による売却までの流れは？
【１】相談
不動産の売却をご検討であれば、まずは不動産屋に行って相談してみましょう。「いくらで売れるのか」「どのくらいの期間で売れるか」「売却に伴う費用はいくらぐらいか」など色々な質問をするのがよいです。
【２】査定
査定はどこの不動産屋でも無料でやってくれるので、売却が決まっている方も売却を検討中の方も、査定をお願いしてみて下さい。まずは原状を把握することで、今後どう動くべきかの指標になります。
【３】媒介契約
査定金額や売却活動などの説明に納得したら、不動産業者と媒介契約を結びます。
【４】売却活動
ポータルサイトや折込みチラシ、SNSなど、様々な媒体を通じて販売活動を行い、購入希望者を探します。売却活動の状況については定期的にお客様へ報告します。
【５】内覧の対応や価格の再検討
購入希望者が現れたら、実際に物件を見てもらいます。物件は掃除をしてキレイにしておくと、買い手が生活を想像しやすく好印象です。なお売却が長期にわたる場合には、要因を分析の上、値下げなども検討します。
【６】買い手との条件交渉
物件価格、手付金額、支払い方法、引渡し日など条件の交渉を行います。納得のいく売却となるように売主様のご希望をお伝えください。契約に向けて買い手側業者と条件交渉をします。
【７】売買契約の締結
条件交渉がまとまったら、購入希望者に購入申し込みをしてもらいます。その後、売主様と買主様の間で不動産売買契約を結び、買主様から手付け金を受け取ります。
【８】引渡しの準備
契約が締結したら、物件の引渡しのための準備を進めましょう。契約の条件に従い、残置物の片付け、確定測量、引越しなどを行います。また引渡日の前に、物件の権利証（登記識別情報通知）、印鑑証明など移転登記に必要となる書類を準備しましょう。
【９】引渡しと金銭の授受
引渡しと金銭の授受は同時に行います。売主様から買主様へ所有権の移転登記を行い、買主様から売主様へは売却代金の残金（手付金を差し引いた金額）が支払われます。最後に、不動産業者に仲介手数料を支払い、お取引の完了です。
全体の取引の流れといつどんな書類が必要かなど、あらかじめ不動産業者に確認しておくとスムーズです。また、取引に関連する諸費用も高額になることが多いため、見積りなどは電話だけでなくメールや書面など残る形でやりとりすることをおススメします。
