2024年4月1日より、相続登記が義務化されます。正当な理由なく登記申請を怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性もあります。
この記事では、相続登記の義務化について、以下の6つのポイントについて解説します。
とこのま不動産では、お客さまの不動産リテラシーをあげることをモットーにしているので、専門用語はなるべくわかりやすい表現に言い直します。
また通常は司法書士にお願いすることがほとんどですが、お客さま自身でもできることなので、そのつもりで読み進めてください（笑）
相続登記の義務化の背景
近年、所有者不明土地の増加が社会問題となっています。
令和4年度時点の地方公共団体が実施した地籍調査事業での所有者不明土地の割合は、24％にも及んでおり、これは九州よりも広い面積です。今後、所有者不明土地はさらに増えていくと予想されています。
所有者不明の状態が続くと、土地の管理がきちんと行われないまま放置され、周辺の環境や治安の悪化を招き近隣住民に不安を与えることになります。
また、土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても、所有者が分からないために工事を進めることができず危険な状態が続いてしまったり、公共事業や市街地開発などのための用地買い取り交渉ができず土地の有効活用の妨げになったりします。
ではなぜ所有者不明土地が生じるのか？その主な原因としては、
- 土地の相続の際に登記の名義変更が行われないこと
- 所有者が転居したときに住所変更の登記が行われないこと
これらのことが相続登記の義務化制度へつながっているのです。
なお住所の変更登記の義務化についても令和８年４月１日から施行されます。
2024年4月1日以降に相続によって不動産を取得した人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
法定相続人1が一人のみであればよいのですが、具体的には以下のようなケースがほとんどです。
- 法定相続人が複数いる場合
…法定相続人の間で、遺産分割協議という「話し合い」によって誰がどれだけの割合を相続するかを決め、遺産分割協議書（相続人全員の実印入りの書類）を作成しその内容に基づいて相続登記を行う必要があります。 - 遺言書によって相続人が指定されている場合
…遺言書の内容に基づいて相続人が定められるため、その内容に基づいて相続登記を行う必要があります。法律用語では「いごん」が正しいそうですが「ゆいごん」の方が分かりやすいですよね（笑） - 相続人が法定相続人以外の場合
…「特別寄与料の請求」なる制度によって、法定相続人とも遺言書の相続人とも異なる人が相続人となる場合があります。
すごく簡単に言うと、通常、旦那の父（義父）が亡くなった場合に奥さんは相続人とはなりませんが「わたしが長いことお義父さんを介護してたんだから相続する権利あるでしょ？」と請求できる権利のことです。
相続登記の申請期限
相続登記の申請期限は、相続人全員が所有権を取得したことを知った日から3年以内です。
相続人全員が所有権を取得したことを知った日とは、以下のような日が該当します。
- 遺産分割協議書が作成された日
…前項目で書いた相続人全員の実印入りの書類の作成日です。 - 遺言書の内容が確定した日
…遺言書は民法で形式が決められているので、家庭裁判所による検認が必要であったり、場合によっては有効か無効かを裁判で争うこともあります。 - 法定相続人が確定した日
…通常は被相続人（亡くなった人）が死亡した日です。
「知った日」というと、本人の主観で「3年間知らなかった」と主張できるのではと考えがちですが、客観的に判断されるのでそうはいきません。
例えば、家族や親戚間の関係が良好な状態であったならば、被相続人の死亡日に相続した（所有権を取得した）ことを知った、と判断されるのが通常ということです。
被相続人の死亡日が相続開始日と異なる場合については「正当な理由」が必要となりますが、ここでは割愛します。
相続登記申請に必要な書類
相続登記申請には以下の書類が必要です。
必ず必要となる書類は以下のとおりで「法定相続分による相続」がこれに該当します。
- 相続人全員の戸籍謄本
…相続人が健在であることを確認するために必要です。 - 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
…被相続人に隠し子や生き別れた兄妹などがいないかを確認するためです。例えば、別れた奥さんとの子どもであっても法定相続人となるからです。戸籍謄本は本籍地の市町村役場で取得できます。 - 被相続人の住民票の除票
…亡くなった人の死亡地を明らかにするために必要です。 - 不動産を取得する人の住民票
…新しい所有者の氏名と住所を不動産登記簿謄本に記載するためです。 - 登記申請書
…相続登記の申請に必要な事項を記載した書面で、法務局で書式が決められています。 - 相続する不動産の登記簿謄本
…相続する不動産の登記状況（地目は何か/どんな建物か/面積はいくつか/誰が所有者か/担保がついているか/など）を確認するために必要です。法務局で取得することができます。 - 固定資産評価証明書
…登記に必要な登録免許税の算出に必要です。市町村役場で取得できます。 - 収入印紙
…登記には上記の登録免許税を納付する必要があります。オンライン申請時は電子納付も可。 - 登記原因証明情報
…法定相続の場合、「相続関係説明図」がこれに当たります。各相続人と亡くなった人との続柄を線でつないだ家系図のようなものです。ちなみにこれを作るのは結構楽しいです（笑）
「遺産分割協議による相続」の場合は、登記原因証明情報として以上の書類に加えて下記が必要です。
- 遺産分割協議書
…相続人間の協議により「誰が相続し所有するか」の合意がされたことに対して、相続人全員の署名と実印が押された書類です。併せて全員の印鑑登録証明書も必要です。
不動産の登記が共有となっている場合、不動産取引には共有者全員の署名捺印が必要となります。売却などお考えであれば、遺産分割協議によって所有者は一人にしておく方がスムーズに取引できます。
「遺言による相続」の場合は、登記原因証明情報として下記が必要です。
- 遺言書
…遺言の形式によって必要書類が変わります。
相続登記申請の手順
- 必要書類の準備
…前項目で説明した書類を揃えましょう。 - 登記申請書の作成
…必要書類の内容に基づいて各事項を記入します。また、「固定資産評価証明書」の評価額に基づいて登録免許税を算出しておきます。 - 法務局への申請書と添付書類の提出
…窓口、郵送、オンラインのいずれかで申請できます。申請時に登録免許税を納付します。 - 登記完了通知書、登記識別情報の受け取り
…通常は2週間程度で登記が完了し、2通の書類が受け取れます。不備がある場合、法務局より連絡があり修正しないと登記が進みません。
登記完了通知書は登記簿謄本にどう記載されたかを示す書類です。登記識別情報とは、従来の権利書に代わる12桁のパスワードが記された重要書類ですので大切に保管ください。
相続登記の費用
- 登録免許税：不動産の評価額×0.4%（例：評価額が1000万円の不動産であれば登録免許税は4万円）
- 必要書類の取得費用：戸籍謄本、登記簿謄本、印鑑登録証明書、住民票など。相続人が多かったり被相続人の本籍が何度も変わっている場合は、取得枚数が増えることになります。
- 司法書士報酬：司法書士に依頼する場合、一般的な相場は3〜10万円程度となっているようです。ただし、必要書類集めから遺産分割協議書の作成など一式を依頼したり、相続人が多くなると手数料として報酬は高くなる傾向にあります。
相続登記は自分でできるの？
例えば相続人が自分のみ、もしくは自分と未婚の子どものみであればぜひご自身でやってみて下さい。自分だけで書類の取得が済むうえに、法務省のサイトで申請書の記載方法なども詳しく解説されています。また法務局で書き方の事前相談なども可能です。
相続人が多い場合は、全員に戸籍謄本や印鑑登録証明書などの必要書類の取得をお願いすることになるので、ハードルが上がります。また、数次相続2が何度も発生するとねずみ算式に相続人が増えてしまい複雑になるので更に自分で行うのは難しくなります。迷わず司法書士などの専門家にご相談ください。
とこのまスタッフの加藤は数次相続が発生した状態で、四苦八苦しつつ何とか自分で手続きをした経験があるので、機会があればまた別で記事にします。
いずれにせよ、不動産を売却するには相続登記が完了していなければなりません。相続登記をせず放置していると、いざ売却しようと思い立ったときに相続人同士の連絡がとれない、あるいは相続人が増えており司法書士への登記費用が高額になってしまうなどのリスクがあります。
また、固定資産税の納付書は相続登記完了の有無に関わらず推定相続人の元へ送られてきます。相続登記をしていなければ相続人全員の共有状態とみなされるため、全員に納付義務があります。ただし納付書は代表者へ一通のみ送られる3ので、納税を巡って相続人同士のトラブルの火種ともなりかねません。
相続登記の期限は3年以内ですが、上記の理由から早めに行うことをおススメします。
さいごに
この記事では、義務化の背景から、申請方法、費用、リスクまで、相続登記に関する6つのポイントを詳しく解説しました。
- 相続登記義務化の背景：所有者不明土地の増加
- 対象となる人: 2024年4月1日以降に相続で不動産を取得した人
- 申請期限: 相続人全員が所有権を取得したことを知った日から3年以内
- 必要書類: 遺産分割協議書、登記原因証明情報、登記申請書など
- 申請手順: 1. 必要書類の準備 2. 登記申請書の作成 3. 法務局への申請 4. 登記完了通知書と登記識別情報を受け取る
- 費用: 登録免許税＋書類取得費用＋司法書士報酬（依頼する場合）
- 自分でできる？: 相続人が少人数であり、知識と時間と労力があれば可能
とこのま不動産では、相続のことも含めて不動産に関するご質問やご相談を受け付けております。
どうぞお気軽にお問合せください。
- 亡くなった人の財産を引き継ぐ権利を持つ人のこと。遺言がない場合、範囲や順番、引き継ぐ割合（相続持分）などは民法によってルールが決まっている。 ↩︎
- 被相続人の死亡後、遺産分割が終わらないうちに相続人の1人が死亡することでさらに相続が発生した状況。 ↩︎
- 市町村役場へ「相続人代表者指定届」を提出していなくとも相続人の一人に納付書が送られる場合もあり。どんな相続人に優先して発送されるかについては公表されておらず、市町村によって異なる可能性も。 ↩︎
出典
法務省：相続登記の申請義務化に関するQ&A: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
東京法務局：相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地 ！～: https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
