群馬に引っ越し、賃貸アパートで暮らしていたわたし。長いこと暮らした都会の喧騒から離れ、静かな環境でマイホームを夢見ていました。とにかく周囲に家が少なく見晴らしの良い場所に住みたいと考え、ハウスメーカー巡りをしていました。
ある日、近所の畑の一角に売宅地の看板を発見。早速問い合わせたところ、予算や引渡し時期など、全ての条件がわたしの希望にぴったり！これは運命にちがいないと（笑）、もはや前のめりに購入を視野に話を聞いていると、担当者から思わぬ一言が。
またムダに会話風に並べてみちゃいます（笑）
え、永山さんって太田市出身じゃないんですか？それではこの土地を買っても家は建てられませんよ！
えっと…どういうことでしょう？宅地に転用はできるんですよね？
ここは市街化調整区域なので、1太田市に10年以上居住したことのある人でないとダメなんです。
ええ～～！？そんなことあるの！？
業界人となった今でこそ、もはやあいさつ代わりともいえる「市街化調整区域」なる用語。
ものすごく簡単にいうと、都市計画法という法律で決められた「家を建ててよい地域」が「市街化区域」。逆に「家を建てて欲しくない地域」が「市街化調整区域」。
急にゲームのネタですが、「シムシティ」とか「Cities: Skylines」で、テキトーにどんどん建物を造ってしまうと街が大変なことになりますよね？公害が発生したり市民から不満が出たり財政が破綻したりと。
リアルな世界ではそうならないために都市計画法というルールが敷かれているわけです。
話を戻します（笑）。市街化調整区域って、いわゆる農村地帯のイメージ…。そう考えるとわたしの思い描く理想の土地って、ほぼ市街化調整区域に属するのでは？と太田市HPで調べてみるとその通り。見晴らしの良い田園地帯のマイホームはあきらめて住宅街に住むしかないのかな…とガッカリしかけていました。
しかし、市街化調整区域でも家が建てられる制度がありました。2それが「既存宅地」と呼ばれる制度です。またまたものすごく簡単に言うと、「市街化区域と市街化調整区域に分けられた（「線引き」といいます）以前から家の建っていた土地（宅地）は、建築や再建築ができる」というものです。
地域によって異なりますが、おおむね昭和46年頃に各地で線引きが行われました。ある日、急に自分の住んでいる土地が「市街化調整区域」に線引きされて「この土地は、将来家がボロボロになっても建替えできません」と言われたら「ふざけるな！」となるのは当然なので、救済のための特例といえます。
そうした制度があることを知り、既存宅地として認められている土地を探して購入、念願のマイホームを建てることができたのです。
土地探しにあたって
業界入り前のわたし自身の経験から、簡単にマイホームのための土地探しといっても、様々なルール（法律や条例）があることをお伝えしてきました。特に群馬のような自然豊かな地域では、市街化調整区域が多く存在します。
「家が建てられます」と言われて購入した土地が実は建築不可だった、なんていうトラブルがかつては多くあったようです。土地の価値は、ほぼほぼ「建物が建てられるかどうか」で決まるといっても過言ではありません。
他にも都市計画によって土地の利用に関する様々な制限があり、地域によっては希望通りの家が建てられない可能性があります。
そのため不動産業者はその不動産を購入しようとするお客様に対し「重要事項説明」を行って対象物件の詳細をお伝えする必要があるのです。言葉通り本当に重要なので、居眠りせずにきちんと聞いてくださいね（笑）
土地探しはマイホームへの第一歩です。
お客さまが後悔しないよう、今後も不動産リテラシー向上につながる記事を投稿していきます。
冗長な説明ばかりでは退屈なのでゆる～くすこ～しずついきますが（笑）、少しでも不動産のことを知るきっかけになれば幸いです。
- 太田市条例第3条第5号に定められた「既存集落内建物」という制度。
市街化調整区域内で「近所の畑に家が建った」ときはこの要件に該当することが多いです。
既存集落内建物（太田市条例第3条第5号） – 太田市ホームページ（建築指導課） (city.ota.gunma.jp) ↩︎ - 既存宅地制度そのものは平成18年に終了していますが、一部の地方自治体ではそれに代わる制度が残っており、太田市では、太田市条例第3条第2号に定められた「既存宅地内建物」がそれに該当します。
既存宅地内建物（太田市条例第3条第2号） – 太田市ホームページ（建築指導課） (city.ota.gunma.jp)
その他の自治体で気になる方は役場に尋ねてみるか、行政のウェブサイトなどをご参照下さい。 ↩︎
